Мы устали жить в железобетонных малогабаритных коробках. Как показывают социсследования, более 80% россиян мечтают о собственном доме, а не о городской квартире. Государство эти настроения поддерживает: в среду премьер Владимир Путин поручил министрам как можно скорее завершить разработку предложений по развитию малоэтажного строительства жилья эконом-класса. Скоро ли оно появится? Окажется ли по карману? Потянутся ли горожане в одноэтажные пригороды? Ответы на эти вопросы искала «Неделя».
«Одноэтажная Америка» — в смысле типового массового строительства домов на одну семью — возникла более полувека назад. Европа также давно развивается в этом направлении. Японцы, у которых огромный дефицит территорий, — и те живут в небольших домах. И только у нас «доступным жильем» по-прежнему считается квартира в многоэтажке. Почему, спросила обозреватель «Недели» Анна Гараненко у главы Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС) Елены Николаевой.
елена николаева: «Одноэтажная Россия» как тренд появилась в последние три года. До этого десятки лет подряд массовое строительство было многоэтажным. По нескольким причинам. В том числе идеологическим: индивидуальное строительство в советские времена считалось классово чуждым мероприятием, а частный дом — «буржуйским» жильем, не подходящим для пролетариата. Были и экономические соображения — костяк советской стройиндустрии составляли крупные домостроительные комбинаты, которые массово выпускали панели для серии домов «ПП такой-то». Когда социальная формация в стране изменилась, зародился бизнес, «заточенный» под многоэтажное строительство, — сам по себе крайне прибыльный, в который было вовлечено много ресурсов, в том числе и этих домостроительных комбинатов. В то время как развитие малоэтажного жилья шло по остаточному принципу. Хотя народ охотно строил дачи, государственная жилищная политика это не поощряла.
неделя: А теперь?
николаева: На встрече с «Деловой Россией» премьер Владимир Путин поддержал ряд тезисов и дал несколько поручений правительству. В 2007 году была создана наша ассоциация, куда вошли компании, занимающиеся малоэтажным строительством, производством стройматериалов, девелоперы. Мы поняли, что развивать эту сферу можно только с помощью серьезных усилий всего предпринимательского сообщества. Недостаточно просто указания сверху: «Идите, работайте». Пошли бы — но все законы и процедуры прописаны под «высотку». Например, в документах Минобороны до недавнего времени значилось, что жилье для военных может быть приобретено только в высотном многоквартирном доме. Ипотечные кредиты под строительство индивидуальных домов не выдавались в принципе. Полтора года работы у нас ушло на то, чтобы разработать критерии для Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию, и оно начало выдавать банкам финансирование, чтобы те, в свою очередь, давали деньги гражданам.
н: Судя по проектам домов, ваша ассоциация лоббирует сэндвичи и другие строительные технологии, которые в России не очень приживаются. Народ все норовит строить дома из кирпича, в крайнем случае — из дерева.
николаева: Дело не в сэндвиче. По сути, кирпичный дом тоже в некотором роде «сэндвич»: чтобы построить энергоэффективный дом из кирпича, стена должна быть толщиной в полтора метра… Никто этого не делает — создается система из нескольких слоев, включая кирпич, утеплитель и так далее. Сейчас мир движется в сторону современных технологий домостроения — их огромное количество: есть металлокаркас, газобетонные панели, блоки. Их идеология заключается в том, чтобы создавать индустриальное быстровозводимое жилье — так, чтобы основные элементы изготавливались в заводском цеху, а на земле только собирались. Проекты становятся типовыми, а время возведения минимизируется. Перед нами поставлена задача к 2020 году возводить по одному квадратному метру жилья в год на каждого жителя страны — то есть по 140 миллионов метров. Это можно сделать только с помощью индустриального малоэтажного домостроения.
н: Планы планами, но пока цены на дома не позволяют применить к ним понятие «доступное жилье».
николаева: Сегодня чиновников не интересуют проблемы бизнесменов, которые возводят поселки. Что делает бизнес? Покупает землю, подводит по сумасшедшим ценам коммуникации (потому что с монополистами не договоришься), раздает все взятки, оформляет разрешительную документацию. На это уходит год-два и огромное количество денег. Мы подсчитали: примерно 50% цены загородной недвижимости составляет только «подход» к делу, 30% — строительство, остальное — внутренняя отделка и оборудование дома. Если убрать эти 50%, цены сразу пойдут вниз.
н: Каким образом?
николаева: Для жилья эконом-класса нужно минимизировать вложения — для этого можно использовать принцип государственно-частного партнерства. Сначала мы долго объясняли, что это, потом стали делать пилотные проекты — в Оренбургской, Тверской, Калужской областях. Берется крупный участок, к нему подводятся коммуникации в рамках комплексного освоения территории. Часть расходов на инженерную, социальную инфраструктуру берет на себя государство. Там, где власти берут это на себя полностью, идет резкое падение цены. Так, в Башкирии появились дома по цене 12 тысяч рублей за квадратный метр. Самый сложный момент в этой ситуации — взаимодействие с монополиями: надо согласовать планы строительства с их инвестиционными программами. Чтобы они тянули электричество и газ не так, как им нравится, а по проекту территориального развития. Тогда подключение к коммуникациям не будет сказываться на цене квадратного метра.
н: В Подмосковье реально строить экономичное жилье?
николаева: Оно имеет все перспективы для развития жилья эконом-класса. Более того, все крупные компании, которые начинали со строительства элитного жилья, заявляют о развитии программ эконом-класса
Счастье загородной жизни длилось полгода
Freya777: Есть у меня мечта уехать жить за город, перебраться из этого жуткого задымленного мегаполиса, из этой коробчонки под названием «квартира», хоть она и 4-комнатная… Ну не может человек полностью быть счастлив, живя в этом человеческом улье. Если посмотреть на многоэтажный дом со стороны целостности энергетики человека, это страшное изобретение. Нет, с соседями у меня полный порядок, изредка шалят, но жить можно, а все равно… Люди должны жить как можно ближе к земле, тогда и ладиться все будет. Как же хочется иметь дом в живописном месте, где-нибудь в лесу у озера, совсем не обязательно навороченный, но уютный. Я хочу, чтобы утром можно было пройти босиком по росе, чтобы слышать пение птиц, стрекотание кузнечиков, жужжание пчел. Ну а теперь я сижу и думаю, какое же суммарно-денежное выражение имеет моя МЕЧТА…
Артхелен: И мы долго мечтали переехать в Подмосковье. Переехали. Ярославка, 30-й километр. Счастье длилось ровно полгода, потом настали будни. Никогда этого не забуду. Чего стоила одна приборка! День прибираешь на первом этаже, второй — на втором, потом — на третьем. Когда уборка закончена, надо начинать снова с первого… Митя (муж) без конца торчит в пробках — и на работу, и с работы, а ты его бесконечно ждешь. Перестаешь одеваться по-человечески — все равно тебя никто не видит. В какой-то момент поймала себя на том, что не надеваю ничего, кроме валенок и телогрейки на халат — чтобы выйти во двор почистить снег, самое оно. Почувствовала, что старею. В общем, продали мы его, живем опять в Москве. Хорошо.
Михална стервелла: Уехать жить за город очень хочу… А как я там буду одна осенью-зимой? Когда темнеет рано… Дожди… Снега… И голодные бездомные таджики… Поселок у нас в принципе очень даже жилой. Но каждый сам за себя. Придется, помимо садовых качелей, прикупить еще садовые вилы поострее и пару пулеметов…
Laguna: Когда мы переехали из Москвы в свой дом в подмосковной Апрелевке, то единственное, что меня смущало первое время, — тишина. Я не могла уснуть, мне не хватало фонового шума — автомобильных гудков, визга тормозов, музыки, доносящейся из соседней квартиры… Недели через две привыкла и стала понимать, что это счастье, когда ты можешь послушать настоящую тишину. Еще я стала часто ездить на велосипеде. Приедешь домой с работы, садишься на велик — и в лес. Никакой спортзал не нужен. А шашлыки на свежем воздухе! Теперь это уже не праздничное мероприятие, а вполне обыденная вещь.
Построить дом мечты за две недели
Самый очевидный способ сделать дом дешевым — придумать типовой проект. Этой проблемой озаботился недавно созданный Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС), второй год подряд организующий конкурсы на самый экономичный, экологичный и энергоэффективный малоэтажный дом. О том, какой может быть типовая ячейка «одноэтажной России», обозревателю «Недели» Анне Гараненко рассказал профессор МАРХИ Андрей Некрасов, победитель первого конкурса, проведенного фондом.
неделя: Ваш дом выглядит почти так, как дети рисуют домик: простые очертания, двускатная крыша… Это сделано намеренно?
андрей некрасов: Нам хотелось создать атмосферу традиционного поселка, вписывающегося в природу. Основная идея состояла в том, чтобы придумать дом, который был бы дешев, удобен в эксплуатации и как можно меньше использовал энергии для отопления. Мы намеренно спроектировали большие окна, почти во всю стену — площади квартир маленькие, а раскрытая стена сразу добавляет пространства. Зимой стекла можно закрывать теплыми ставнями — часть окна или все окно целиком, если нужно. За счет этого уменьшить теплопотери.
н: Что это за конструкции на крыше?
некрасов: Это солнечные батареи, которые раскрываются автоматически, когда появляется солнце. Если честно, я в них не очень верю — на рынке их практически нет и пока непонятно, приживутся эти технологии или нет. Но теплые ставни — вещь вполне реальная.
н: Из чего сделан дом?
некрасов: Из легких конструкций. Канадское изобретение: сэндвич из стружечной плиты и утеплителя. Он достаточно прочный — из него можно возводить трехэтажные дома. Для этого не нужна тяжелая техника — достаточно одного автокрана и бригады из нескольких человек. В основном все собирается из заводских элементов вручную. Такой дом можно построить за две недели, после чего проводить туда тепло, энергию, заниматься интерьерами. При этом исключены мокрые процессы — например, не надо штукатурить стены. Снаружи здание обшивается деревянными сосновыми рейками, покрашенными пинотексом.
н: И сколько стоит такой дом?
некрасов: Дом площадью 100 квадратных метров можно построить за миллион рублей. То есть собственно конструктивная часть обходится примерно в 350 долларов за метр. Это исходная базовая цена без всяких накруток. И это то, что могут позволить себе люди со средним доходом — например, родственники могут скинуться и купить молодой паре домик. Хоть какое-то решение проблемы… Сейчас рыночная цена на подмосковную загородную недвижимость доходит до 7-8 тысяч долларов за квадратный метр. Правда, это уже окончательная, коммерческая цена, включающая стоимость земли и коммуникаций.
н: На ваш взгляд, реально создать в России аналог «одноэтажной Америки»?
некрасов: Почему нет? Это не так уж сложно. Люди с деньгами и культурными запросами будут жить за городом — если этот загород будет другого качества. В том же Звенигороде должен быть небольшой театр, два-три симпатичных торговых центра, хорошая поликлиника. Если мы создадим английское качество среды, то люди, прожившие юность в Москве, переедут туда. Это может быть местом жительства для богатых, ушедших на покой, или тех, кто работает удаленно.
н: Честно говоря, фотографии американских «левиттаунов» не вдохновляют — гнетущее однообразие, немногим лучше наших «хрущоб».
некрасов: Есть такая проблема — когда возникают типовые решения, часто скатываются в систему надоедливых повторяющихся ситуаций, которые сильно влияют на пейзаж поселка. Такой монотонной несуразной архитектуры много и сейчас — даже в богатых поселках. Мне кажется, надо пытаться приблизиться к планировке небольших исторических городков, у которых есть и уют, и очарование. Должны появиться уникальные дома, которые «соберут» улицу. Мы со студентами пытаемся развивать застройку, врастающую в среду Суздаля, Звенигорода или Торжка, понимая градостроительный код места. Чтобы получить по-настоящему цивилизованную систему, чтобы люди смотрели и думали: «Вот здесь бы только и жить…» — программа должна быть очень хорошо продумана. Даже если нет денег на улицы, которые составят атмосферу, надо зарезервировать площадки, чтобы потом можно было спроектировать и достроить маленькие магазинчики, перекрестки, кафе. Должно быть понимание традиций, красоты пейзажа.
н: То, о чем вы говорите, возможно, видимо, только на большом расстоянии от Москвы — в пределах 30-километровой зоны все безнадежно испорчено.
некрасов: Это правда. Прекрасные куски Подмосковья превратились в череду железных заборов, переходящих один в другой. Такой сюрреалистический пейзаж, где можно снимать фильмы ужасов. По дорогам между заборами едут мамаши с колясками и пытаются вырулить хоть к какому-то деревцу. Как это исправить? Сначала надо исправить мозги…
Глава аналитического центра IRN.RU Олег Репченко: Жить за городом могут только пары без детей либо пенсионеры
— Существенной миграции населения из города, когда люди продают квартиры и строят загородный дом, в ближайшее время, думаю, не произойдет. Пока жить за городом могут лишь две категории людей: молодые пары без детей либо пенсионеры. Для людей трудоспособного возраста главная проблема — транспортная доступность: каждый день на работу не наездишься. Да, действительно, в последние годы в Подмосковье появились магазины, места развлечений. Но по-прежнему полная «засада» с детской инфраструктурой. Представьте себе ситуацию: одному ребенку нужна матшкола, другому — спортивная, третьему — музыкальная плюс какой-то социум, где дети могли бы развиваться, а не просто бегать по своему участку… В этом плане загород совершенно не готов. Пока сохраняется такая ситуация, загородное жилье в России будут продолжать рассматривать как второй дом. А его можно приобрести только тогда, когда все хорошо с первым. Либо — за очень небольшие деньги: недорогие дачи всегда будут востребованы. Вот почему под большим вопросом весь тот малоэтажный бизнес-класс, который строится за городом. Он сейчас в подвешенном состоянии: немало поселков в последние годы продавалось крайне вяло, и перспектив у них нет — цены заоблачные, а жить там, продав городскую квартиру, нельзя. Получается, слишком дорогое удовольствие, которое не обладает необходимыми потребительскими качествами.
Мнение прозвучало в рамках конференции «Успешные практики рынка недвижимости 2009-2010» в «Мариотт-отеле» 10.11.2010, организованной AHConferences
