Строить и распределять жильё только среди москвичей и на основе «партнёрства»
Не прошло и двух месяцев с момента назначения мэром столицы Сергея Собянина, а реформы столичного правительства дошли до святая святых лужковской системы, то есть до столичного стройкомплекса. Хотя Владимира Ресина, первого заместителя мэра, оставили на своем посту, но полномочий по непосредственному руководству столичными строителями он лишился: новый объединенный департамент городского строительства возглавил Марат Хуснуллин, заслуженный строитель республики Татарстан.
Вполне вероятно, изменениям подвергнется и стратегическая политика стройкомплекса. Недостатка в идеях на этот счет нет – свои варианты стратегии предлагают и чиновники, и общественники.
Один из самых радикальных вариантов реформирования схемы жилищного строительства в Москве представил депутат, председатель комиссии Мосгордумы по перспективному развитию и градостроительству Михаил Москвин-Тарханов. Он предложил навести в этой сфере настоящий социализм: строить за бюджетные средства, а квартиры в домах эконом-класса на рынок не выпускать, чтобы жилье доставалось только столичным очередникам. В то время как нынешняя ситуация лишь обогащает застройщиков и привлекает иногородних жителей, скупающих площади в столице и задирающих, таким образом, цены.
Эту программу Москвин-Тарханов представил газете правительства Москвы «Тверская, 13». Причём депутат в преамбуле ссылается на слова Собянина, который не так давно заявил: «Мы должны отойти от традиционных и нередко остающихся на бумаге инвестконтрактов и найти новые формы инвестирования в городскую экономику».
Свои идеи Москвин-Тарханов называет «хозрасчётный социализм»: «Предлагается хозрасчетный «социалистический механизм», который в условиях дефицита земли, сложности управления, высоких аппетитов частного сектора, демографического давления, растущего вторичного рынка жилья, волатильности банковских процентов по кредитам и политической турбулентности обеспечивает разумные цены, надлежащее качество, предсказуемость и экономичность. Такая схема защищает город от перенаселения, подавляет коррупцию и направляет активность частных инвесторов в сферу реконструкции, капитального ремонта и расселения».
В своей статье депутат называет прежнюю систему застройки Москвы порочной, и предлагает впредь строить жильё только для москвичей, причём по старым, советским схемам – через кооперативы.
В беседе с обозревателем «СП» Москвин-Тарханов подробнее изложил суть своих предложений:
«СП»: — Связана ли ваша идея с новым правительством Москвы?
— Ну что вы, я не занимаюсь озвучиванием инициатив исполнительной власти. То, что я предлагаю в области жилищного строительства, я придумал сам.
«СП»: — Когда? В последнее время или раньше?
— Впервые я изложил эту концепцию в 2007 году. И предложил её Юрию Михайловичу Лужкову, который с ней согласился. Тогда, если вы помните, как раз и было принято решение – уходить от практики привлечения инвесторов на массовое жилищное строительство.
Однако потом, в 2008 году, начался кризис, инвесторов пришлось привлекать обратно: не до жиру, быть бы живу. Кризис поутих, ситуация нормализовалась, но новый мэр Сергей Собянин вновь заявил, что инвесторы нам нужны. Поэтому я вновь выступаю с альтернативным предложением.
«СП»: — В чем оно состоит?
— В том, что массовым жилищным строительством нужно заниматься самим – без привлечения инвесторов. Причина простая: инвестор выпускает квартиры на коммерческий рынок, где их покупают приезжие. Москвичам же достаются завышенные цены на первичном рынке, повышенная нагрузка на инженерные коммуникации и транспорт, а еще неконтролируемый рост населения за счет приезжих. Положительное (а в социальном смысле – отрицательное) миграционное сальдо.
«СП»: — Вы видите бюджетной только массовую застройку?
— Да, речь идет о массовой застройке эконом-класса. Основными потребителями таких квартир станут москвичи, имеющие право на улучшение жилищных условий по коммерческому найму с правом выкупа. А также «бесплатные» очередники из числа малоимущих. Кроме того, квартиры в таких домах город может по твердым ценам продавать частным компаниям, расселяющим пятиэтажки и старый фонд.
«СП»: — А чем же тогда займутся частники?
— Инвесторы должны заниматься уникальными проектами, застройкой повышенной сложности. То есть – реновация и реставрация старого фонда, расселение пятиэтажек и тому подобные проекты. Здесь как раз прекрасное поле для инвесторов-частников.
«СП»: — Кстати, в Москве практически нет площадей под «бюджетное» строительство… Разве что Новоподрезково и подобные районы за МКАД?
— Почему же. Скажем, есть район вблизи «Москвы-Сити», предназначенный под жилищную застройку. Там можно, по нашим расчетам, возвести до 8,5 млн квадратных метров. Так что есть ещё районы в пределах МКАД, есть…
«СП»: — Нужно ли согласовывать генпланы новых «спальных» районов и схемы транспорта?
— Безусловно, координация схемы застройки и схемы транспорта просто необходима. Ведь любой район-новостройка – это и общественный (в первую очередь), и личный (во вторую) транспорт, это и социальные объекты – школы, поликлиники, больницы.
«СП»: — Тогда, возможно, имеет смысл и начать интеграцию с областью?
— Координация развития Москвы и Московской области – дело совершенно насущно необходимое. Ведь посмотрите: 4 миллиона москвичей ездят за город на дачные участки, а 2 миллиона жителей области – в Москву, работать и делать покупки. Между тем, даже транспортные системы Москвы и Подмосковья не очень-то скоординированы…
«СП»: — Что вы скажете о вновь назначенном руководителе стройкомплекса?
— Я пока не знаком с ним. Те сведения, которые у меня есть, противоречивы. То есть, по поводу Марата Хуснуллина я слышал разные мнения: с одной стороны, в Казани под его руководством прекрасно отстроили город к юбилею, с другой – многие говорят, что это лишь «потемкинские деревни», а во дворах разруха и инженерные коммуникации по-прежнему в скверном состоянии.
Что же касается Ольги Голодец, которая будет теперь курировать, в том числе, и возведение новых школ и больниц, то про неё известно, что она много чего сделала в Норильске. Там была непростая ситуация, приходилось лавировать между мэрией города и администрацией комбината «Норникель». В общем, я хочу сказать – посмотрим на новое руководство строительством и, надеюсь, сработаемся.
Напомним, что жилищное строительство в районах массовой застройки велось за бюджетный счёт до 1990-х годов включительно. Затем, после строительного бума конца десятилетия, город начал заключать инвестиционные контракты с частными компаниями, из которых некоторые стали «приближёнными» к правительству и зарезервировали за собой множество участков. Возврат к бюджетному строительству при Юрии Лужкове смотрелся как обычный патерналистский шаг, однако сейчас, когда вся конфигурация московской власти нестабильна, такое предложение выглядит едва ли не как «социалистическая революция».
О том, насколько уместна и выполнима сейчас такая идея, «СП» рассказала депутат Госдумы, жилищный эксперт Галина Хованская. По её словам, предложение Москвина-Тарханова будет принято или отвергнуто лишь правительством. «Окончательный выбор всё равно за новым мэром, — подчеркнула Хованская. — Как он примет решение, так и будет».
Нынешнюю ситуацию с социальным жильём она охарактеризовала как «катастрофическую». «В Москве в два раза «провалили» программу строительства социального жилья на этот год, — напоминает Хованская. — Иными словами – очередь удлинилась ещё на один год, а она и так двадцатилетняя, если не считать редких случаев «внеочередников»».
Строить социальное жильё, таким образом, надо, но вопрос в том, найдётся ли достаточно места и бюджетных средств, заметила Хованская. Во времена предыдущего мэра почти вся Москва в границах МКАД была застроена, в том числе и точечно. Поэтому из социального жилья в границах Москвы строятся разве что дома для переселенцев, настаивающих на том, чтобы жить в том же районе. Эта норма пока еще не отменена, людей в Новоподрезково ещё не выселяют – хотя ключевое слово здесь «пока».
Что касается бюджета, то что говорить, – отмечает эксперт, — бюджет сложный. И расходы, если правительство Москвы возьмется выполнять все заявленные программы, должны резко возрасти. На одно дорожное строительство – а куда деться, город действительно стал труден для перемещения! – нужны будут гигантские средства. Найдутся ли они ещё и на строительство социального жилья – неясно. В любом случае, бюджет Москвы депутаты МГД должны будут принять до конца месяца.
Некоторые положения из программы Михаила Москвина-Тарханова, представленной им в «Тверской, 13»:
«Инвестор выводит от 50 до 100 процентов — в зависимости от форм расчета с городом — на первичный рынок жилья, что составляет в лучшие годы порядка 3 миллионов квадратных метров, из которых не менее 2 миллионов квадратных метров приобретают жители других регионов России, а не москвичи. Таким образом, от 50 до 100 тысяч новых москвичей ежегодно появляются в Москве вследствие активной инвестиционной составляющей на рынке, что весьма нежелательно. Таким образом, мы получим только за счет первичного рынка дополнительно около 2 миллионов новых москвичей в нашем и без того переполненном-переуплотненном городе.
Ведь если москвич продает свое жилье иногороднему гражданину на вторичном рынке, он часто выезжает за пределы города, что создает встречные миграционные потоки. Кроме того, привлечение покупателей к вторичному рынку стимулирует капитальный и текущий ремонт квартир и зданий, привлекает инвестиции в этот сложный сектор, позволяет расселить коммунальные квартиры и решить некоторые проблемы городского хозяйства. Первичный рынок в итоге своей работы лишь еще более нагружает транспортную и социальную инфраструктуру города проблемами новых москвичей. Отсюда и соотношение трат на инфраструктуру и сами «коробки» — ведь мы строим на один метр для москвича еще один метр для приезжего.
Исходя из сказанного, можно сделать вывод — средства инвесторов не должны вкладываться в строительство массового жилья за определенными исключениями. Более того, такого рода жилье не должно поступать на рынок в заметных количествах. Здесь нужен «социалистический сектор» с некоторой капиталистической начинкой в виде банковского кредита, конкуренции и прочего рыночного. То есть здесь используются и бюджет города, и средства граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
При этом можно будет направлять полученные квартиры в три основных сегмента. Сегмент первый — предоставление нуждающимся очередникам бесплатного жилья в социальный найм. Второй сегмент — направление полученного жилья в кооперативное строительство, социальную ипотеку, коммерческий найм, продажа нуждающимся в рассрочку, обеспечение определенных социально значимых категорий лиц — врачи, учителя — на условиях софинансирования. И, наконец, сегмент третий — продажа по заранее фиксированным ценам ниже рыночных квартир инвесторам, занимающимся расселением квартир коммунального заселения, реконструкцией и ремонтом ветхого и аварийного жилья, реновацией кварталов сложившейся застройки с преобладанием некомфортного или ветхого жилья. В этом случае город сумеет вернуть часть средств в бюджет, а главное, Москва получит замечательный социальный эффект — сравнительно недорогое и комфортное жилье в промышленных масштабах.
В 2003 году строительство квадратного метра жилья в Первопрестольной обходилось застройщику в 15-20 тысяч рублей, а с учетом инфляции сегодня эта сумма приближается к 40 тысячам рублей. Примерно столько же будет стоить вся инфраструктура. При оптимизации можно добиться того, что цена строительства жилых домов вместе с инфраструктурой, банковским процентом, расходами на управление и непредвиденными расходами окажется в пределах 70-80 тысяч рублей, из которых бюджет может взять себе примерно две трети. В этом случае цена квадратного метра типового жилья для граждан, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий, не будет превышать 30 тысяч рублей или даже может оказаться ниже этой все-таки труднодостижимой для большинства россиян планки. В условиях рассрочки платежей, кооперации, ипотеки, иных форм отсроченных платежей за двухкомнатную квартиру площадью 70 квадратных метров семья должна будет выложить около 2 миллионов рублей единовременно или, при нормальной ипотеке, выплатить 3 миллиона рублей в течение 10 лет.
Иными словами, предлагается хозрасчетный «социалистический механизм», который в условиях дефицита земли, сложности управления, высоких аппетитов частного сектора, демографического давления, растущего вторичного рынка жилья, волатильности банковских процентов по кредитам и политической турбулентности обеспечивает разумные цены, надлежащее качество, предсказуемость и экономичность. Такая схема защищает город от перенаселения, подавляет коррупцию и направляет активность частных инвесторов в сферу реконструкции, капитального ремонта и расселения.
Сегодня мы должны сказать «нет» инвестору-«оптовику» в сфере массового жилищного строительства и перейти на механизм хозрасчетного партнерства с гражданами, нуждающимися в улучшении жилищных условий. Думается, именно в таком партнерстве можно отыскать рецепт избавления от старой московской «головной боли» — нерешенности жилищного вопроса.
