О регистрации без участия собственника

«Это правда, что теперь без моего согласия квартиранты могут зарегистрироваться в арендуемой квартире? – взволнованно спрашивала моя знакомая Зоя Петровна. Она – пенсионерка, переехала жить к дочери, помогать с внуками, а свою квартиру сдала. – Понимаю, что регистрировать жильцов надо. Но ведь это значит, что коммунальные платежи вырастут в несколько раз…

Так плачу за одну, а проживает у меня семья из четырех человек. Но ведь квартиранты разницу в оплате за квартиру компенсировать не спешат… Что же мне делать? Если они зарегистрируются, придется либо арендную плату им поднимать, либо договор расторгать под каким-нибудь предлогом. Да и как их снять с регистрационного учета?»

Последний месяц подобные вопросы возникают у многих собственников сдаваемых квартир. Но так ли существенны изменения, чтобы вызывать у наймодателей если не панику, то волнение? И вообще, ощутил ли рынок жилой аренды, что с начала этого года постановление об изменении правил регистрации россиян вступило в силу?

Что новенького?

Сначала разберемся, что же кардинально нового появилось в правилах регистрации.

Во-первых, Постановлением Правительства РФ от 11.11.2010 № 855 «О внесении изменений в правила регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ» гражданам России дается право отправлять уведомление о сроках и месте своего пребывания через Интернет. С начала года это можно сделать через Единый портал госуслуг. При желании регистрируемый может получить свидетельство по почте – оно будет отправлено на адрес, указанный в заявлении о регистрации. Собственник этого помещения (квартиры, где зарегистрирован временно проживающий) в свою очередь получит уведомление о том, что регистрация произошла, в трехдневный срок.

Есть несколько моментов, которые должны успокоить собственников.

1. Так зарегистрироваться могут только россияне. И в случае если регистрация была осуществлена помимо воли владельца жилого помещения, он сможет аннулировать ее, подав заявление.

2. При досрочном убытии с места временного проживания нужно отправить, отнести лично, либо передать через собственника жилого помещения заявление о снятии с учета.

3. Несовершеннолетние 14–16 лет теперь регистрируются на основании паспортных данных, а не свидетельства о рождении, как было прежде.

4. Если на руках у квартирантов есть договор коммерческого найма или безвозмездного пользования квартирой, то зарегистрироваться на этой площади они могут без уведомления хозяина квартиры.

На рынке все спокойно

«На ценах, соотношении спроса и предложения на арендном рынке вступившие в силу с начала нового года изменения пока никак не отразились, – считает руководитель отдела аренды агентства недвижимости «Белый лев» Юлия Владимирцева. – Но в то же время многие собственники квартир экономкласса звонят и просят разъяснить, чем грозят им изменения в правилах регистрации. Приходится успокаивать людей, в основном пожилых, объясняя, что наниматели жилья имеют право зарегистрироваться, а вы как собственник имеете право подать заявление о снятии их с регистрационного учета. Так что договариваться о регистрации сторонам все равно приходится».

Ожидают ли арендный рынок какие-либо потрясения в дальнейшем в связи с изменениями в правилах регистрации? Генеральный директор компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров полагает, что из-за новых правил регистрации на рынке не изменится ровным счетом ничего. По его мнению, никогда правила временной регистрации не были ключевым фактором для желающих посетить российскую столицу или проживать в ней.

Куда идти и кого зарегистрируют

Теперь о схеме регистрации без участия владельца квартиры.

«Если договор коммерческого найма на руках, то наниматель может отправить соответствующее уведомление через Единый портал государственных услуг, заказав при этом отправку свидетельства по почте на адрес, по которому человек и регистрируется. Как альтернативный вариант – можно, имея на руках договор найма и паспорт, явиться в территориальное подразделение миграционной службы лично и встать там на учет по месту временного пребывания», – продолжает Георгий Дзагуров.

Кстати, опасения о том, что за квартиру, в которой зарегистрировались наниматели, коммунальные платежи будут высокими, небезосновательны. Ведь зарегистрироваться в съемном жилом помещении могут все, указанные в договоре в качестве нанимателя и членов его семьи. То есть если сдает жилье бабушка-собственник и она одна в ней зарегистрирована, то коммунальные платежи невысоки. Но если она сдаст квартиру семье из четырех человек, то платежи могут вырасти в несколько раз.

В то же время владелец сдаваемой квартиры, если вдруг обнаружил, что в квартире зарегистрировались без его согласия, может подать заявление в территориальный орган миграционной службы с указанием своего несогласия с фактом регистрации конкретного гражданина и просьбой снять его с учета.

От изменений – сплошные плюсы

Мнения риелторов, работающих на арендном рынке, разделились. Одни считают, что новшества в порядке регистрации – явление исключительно положительное. Другие видят лазейки для возможных злоупотреблений.

Георгий Дзагуров считает, что влияние изменений порядка регистрации граждан на арендные отношения слишком преувеличено. Если для человека, снимающего квартиру, принципиален вопрос временной регистрации именно по данному адресу, то он, обладая каплей здравого смысла, обсудит данный вопрос с наймодателем перед заключением договора. А регистрироваться без согласия наймодателя может выйти себе дороже. В этом случае, например, нанимателю могут не продлить договор на следующий срок.

Нельзя забывать, что регистрация проживающих – обязанность арендодателя. Уклоняясь от регистрации нанимателей, хозяин сдаваемой квартиры нарушает закон и права остальных жильцов дома, особенно при отсутствии счетчика в сдаваемой квартире: все жильцы дома платят за воду и канализацию за тех, кому он сдает жилье.

Но многие собственники до сих пор неохотно регистрируют арендаторов. С одной стороны, это связано с некоторыми опасениями, касающимися квартиры. Хотя регистрация нанимателя в квартире не дает ему никаких дополнительных прав, кроме указанных в договоре найма. С другой стороны, собственники сталкивались с неудобствами, связанными с процессом регистрации. Ведь для того чтобы оформить весь необходимый пакет документов, нужно было личное присутствие хозяина квартиры в паспортном столе и органах регистрации. А это не всегда возможно, так как многие владельцы недвижимости проживают за границей или в другом регионе. Кроме того, не все собственники хотят афишировать сдачу жилья внаем, чтобы не попасть в поле зрения налоговых органов. Особенно это распространено в сегменте экономкласса. Что касается нанимателей дорогого жилья, то чаще всего они являются работниками компаний, которые и оформляют им регистрацию.

По мнению Георгия Дзагурова, для собственников квартир бизнес- и элитного класса сдача их внаем часто является источником дохода, поэтому практически все они платят соответствующий налог. Причем либо в размере 13% как физическое лицо, либо 6%, если владелец зарегистрирован как индивидуальный предприниматель. И вряд ли с введением новых правил бремя налога ляжет на плечи нанимателя, так как он уже заложен в арендную ставку.

Уже больше месяца прошло с того момента, как изменения в правилах регистрации начали действовать. Кто-то находит в них только положительные, а кто-то – отрицательные моменты. Но ясно одно: рынок аренды как жил своей жизнью, по своим законам, так и продолжает жить. Для большинства – и тех, кто снимает жилье, и тех, кто сдает, – изменения в правилах регистрации мало что значат. Ведь отношения между квартирантом и собственником – договорные. А если люди настроены на сотрудничество, то все свои шаги по вопросу регистрации им просто ВЫГОДНО обговаривать друг с другом.