Президент России Дмитрий Медведев подписал поправки в Налоговый кодекс, согласно которым недвижимость, внесенная в закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФН), с 2011 года будет облагаться налогом. Налогоплательщиками в данном случае станут управляющие компании.
Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) начали появляться в России в начале 2000-х годов и быстро завоевали популярность. Основное их отличие от открытых паевых фондов заключается в том, что в доверительное управление ЗПИФ, помимо денежных средств и ценных бумаг, может передаваться иное имущество, предусмотренное инвестиционной декларацией. В состав активов закрытых ПИФов, относящихся к категории фондов недвижимости, могут входить, например, недвижимое имущество, права на недвижимое имущество, строящиеся и реконструируемые объекты недвижимого имущества, проектно-сметная документация (ст. 13 Закона № 156-ФЗ).
Закрытые фонды недвижимости делятся на девелоперские и рентные. Первые создаются для финансирования перспективных проектов. Они занимаются строительством объектов жилой или коммерческой недвижимости и получают прибыль от продажи готовых зданий или квартир. Рентные фонды (или так называемые фонды денежного потока) занимаются управлением недвижимостью: получают доход от сдачи объектов в аренду. Некоторые эксперты рынка называют еще третий вид — фонды, созданные непосредственно для оптимизации налогообложения. Смысл их работы в том, чтобы снизить налоги компаниям, которые передают в фонд недвижимость. // ‘); // ]]>
До вступления поправок в силу (1 января 2011 года) в отношении имущества, входящего в фонд, еще действуют налоговые льготы. Управляющие компании пока платят лишь НДС со сделок, проведенных с имуществом фонда, а пайщики платят налог на прибыль при выходе из фонда.
Освобождение от налогов в свое время сделало фонды весьма привлекательными для инвесторов. Кроме того, этот способ инвестирования не требует специальных экономических знаний, поскольку инвестированием денежных средств пайщиков с целью получения максимального дохода занимаются управляющие компании. Во избежание манипулирования средствами пайщиков имущество ЗПИФа хранится не на счетах управляющей компании, а на отдельных счетах самого фонда. Контроль за работой паевых фондов осуществляется рядом не зависящих от управляющей компании организаций, главная из которых — Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР).
Введение налога на недвижимость инициировало летом этого года Министерство финансов России. Там посчитали, что ЗПИФы все чаще используют как схему ухода от налогов. Федеральный закон принят Государственной Думой 19 ноября 2010 года и одобрен Советом Федерации 24 ноября.
Минфин предложил ввести налог на имущество ЗПИФов, при этом обязав управляющие компании платить налоги за счет собственных средств. Однако позднее Федеральная служба по финансовым рынкам согласовала с Минфином поправки, позволяющие использовать для этих целей средства самого фонда. «ФСФР удалось вмешаться в последний момент, а иначе была бы катастрофа для большинства управляющих компаний, — пояснил BFM.ru управляющий директор УК «Велес Менеджмент» Станислав Бродский. — Потому что у них собственные средства отделены от средств фондов, и они не стали бы платить за имущество, которое им не принадлежит».
В целом участники рынка изменениями в налоговом законодательстве, касающимися ЗПИФов, остались недовольны — они считают, что в новых условиях выживут не все фонды.
«Один из вопросов, который на сегодня не урегулирован никак: если управляющая компания что-то приобретает в паевой фонд, облагаемое НДС, то она имеет право, по аналогии с обычными юрлицами, на возмещение из бюджета уплаченного НДС? — задается вопросом Станислав Бродский. — Но ПИФ не является юрлицом, и нигде явно не написано, имеет ли он на это право».
«Вопрос этот обсуждался давно, и всем было понятно, что рано или поздно ситуация изменится, — рассказала BFM.ru директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова. — Но при этом изначальная логика — пока средства не выводятся из ПИФа и реинвестируются, налогов не возникает — тоже имела под собой почву: таким образом стимулировались так необходимые экономике частные инвестиции. В итоге, «пострадают», скорее всего, как раз инвесторы. А те, кто использовал ПИФы исключительно как средства ухода от налогов, придумают новые способы оптимизации».
По мнению генерального директора «ВТБ Управление активами» Наталии Плугарь, поправки в налоговый кодекс были приняты очень поспешно, что не оставило времени управляющим компаниям на адаптацию к новым условиям. «Может сложиться ситуация, когда выплачивать налог за счет имущества ПИФа не будет возможности из-за отсутствия денежных средств в фонде, — отметила эксперт BFM.ru. — В этой ситуации управляющей компании придется платить налог за свой счет. Механизмов возмещения управляющим компаниям таких выплат сейчас не существует, их нужно прописывать в нормативной базе по инвестиционным фондам. Безусловно, часть фондов прекратит свое существование из-за изменившихся условий, но это не должно стать коллапсом на рынке».
Операционный директор УК «Открытие» Денис Рудоманенко считает, что после вступления поправок в силу с рынка уйдет большое количество маленьких, «карманных» управляющих компаний. Тогда как крупные компании, диверсифицировавшие свой бизнес, вряд ли потеряют свои позиции. «В последние два года мы наблюдали бум появления новых УК, в обслуживании которых находились один-два фонда, — рассказал BFM.ru эксперт. — Оптимизация налогообложения объектов недвижимости (включая земельные участки) была зачастую их единственной задачей. Новые поправки в налоговый кодекс фактически лишают ЗПИФ ключевого преимущества перед другими формами владения».
«В первую очередь изменения ударят по рентным ПИФам, так как они пользуются большой популярностью именно потому, что позволяют (пока) пайщикам уходить от налога на имущество, — считает аналитик независимого аналитического агентства «Инвесткафе» Антон Сафонов. — Кроме этого, фонды использовались управляющими компаниями как средство, с помощью которого после завершения строительства можно было эксплуатировать недвижимость без уплаты налога на прибыль. Некоторые из них, несомненно, будут ликвидироваться, поскольку в их существовании больше нет смысла». Эксперт полагает, что на плаву останутся рентные ПИФы, просто у них упадет доходность, и, возможно, вырастут комиссии. При этом останется возможным использование ЗПИФН как средства от недружественных поглощений. Также продолжат свое существование девелоперские фонды, поскольку необходимость в привлечении средств будет всегда.
