На днях появилась информация о том, что для строительства иннограда «Сколково» недостаточно 375 га федеральных земель, а потому государству придется изъять наделы у других собственников, чьи земли попадают в пятно будущей застройки. Среди этих собственников Роман Абрамович, и, якобы, супруга первого вице-премьера Игоря Шувалова.
Естественно, сам собой возник вопрос: а во сколько же обойдется бюджету это изъятие? Или иначе: какую компенсацию получат ленд-лорды? Район Сколково теперь звучит на весь мир, но пока этот инноград эфемерен, и на стоимости земли его появление не отражается.
Само собой, проекты вроде «Сколково» на цену должны влиять и очень сильно. Еще бы: инновационный проект, лоббируемый правительством. Когда Сочи объявили столицей Олимпиады-2014, цены на землю и недвижимость там мгновенно взлетели в разы. Правда, так же быстро и снизилась, благодаря кризису: по оценкам многих экспертов, примерно на треть, и продолжают дешеветь по сей день.
В Подмосковье с ценами на землю тоже ничего хорошего не происходило. Возьмем тот же Одинцовский район, к которому административно относятся земли под наукоградом. До кризиса сотка земли в категории «под индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС) зашкаливала там за $20 000. Как известно, на западе от столицы самые дорогие земли. Но в острую фазу кризиса землевладельцы продавали ее на вторичном рынке ровно вдвое дешевле.
Как известно, во время процедуры изъятия владелец получает компенсацию, которая должна быть равна рыночной стоимости изымаемой земли. Рыночная стоимость – это цена, которую во время сделки определяют продавец и покупатель. Но проблема в том, что значимых сделок в ореоле будущего обитания бизнесменов-инноваторов нет уже который год. А значит, адекватно оценить стоимость земли в районе «Сколково» невозможно. Теоретически, земли там, конечно, подорожали, но чтобы зафиксировать рост, надо заключать сделки. А какие сделки, если там вся земля была в федеральной собственности?
В общем, сейчас сотку земли под будущим «Сколково» я оценила бы в $16 000–18 000, если земля уже оформлена под жилищное строительство. Отчасти, это пальцем в небо, но у меня логика расчета была такой: в среднем, в кризис земля во всем Одинцовском районе упала в цене до $10 000 и с тех пор подорожала несущественно – до $12 000. Но участки в районе «Сколково», благодаря проекту, быстрее «отыграли падение». Так что к нынешней средней цене можно накинуть около 20%.
Во сколько эти земли оценит государство и сколько накинет за их неожиданно выросшую капитализацию, сказать сложно. Мне лично непонятно другое: как 375 га федеральной земли может не хватить для строительства иннограда? Ведь 32 га в Москве достаточно для строительства 1 млн кв. м. офисных многоэтажных зданий и инфраструктурных объектов, а что же такое будет возводиться в «Сколково? Главное, чтобы инноград в результате не оказался очередной потемкинской деревней. Вот тогда он точно существенно повлияет на цену окружающих объектов, но только в минус.
